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市场|深圳“10·4新政”三周年:一些投资客在“割肉” 楼市也在平稳发展

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黄思琳中房新闻记者翁小林|深圳报道

2016年,深圳的“ 104”新政与2018年的“ 731新政”重合,开启并延续了深圳房地产市场长期调整的步伐。

时代进入了2019年,随着几项重大重量级政策的出台,深圳房地产市场进入稳定发展阶段。

深圳房地产信息平台的数据也支持这一事实。

关于深圳新房平均价格的最新数据为2019年4月24日,平均交易价格为人民币/平方米。 2016年10月,深圳新房平均价格为人民币/平方米,这意味着自2016年10月以来,深圳房价已“盘整”了30多个月。

根据深圳壳牌研究院的统计,在2018年“七31”新政前后,深圳房地产均价最高。排在第二位的是15.17%,甚至三个物业下跌。

即使在深圳西部,过去两年来一直很受欢迎,例如宝安区40家热门物业的平均交易价格,也有12宗房地产交易下降,而单笔交易甚至下跌了3.86%。最高的房地产收益仅为11.22%。

一些投资者表示,他们现在正在考虑“砍肉”并以折扣价出售一些房产。更有内部人士表示,深圳的房价可能会出现结构性上涨,但依靠房地产赚钱的日子不会在短期内重现。

深圳房地产市场处于合理发展阶段。

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深圳进入稳定的房价时代

视线转移到三年前。

2016年,深圳推出了“ 325”新政规定,这导致深圳房地产市场的交易量增加。同年,它被称为“十大历史”中的“最严格”。 “四规”新政策。 《新政》规定,将单户购买一次。将非深度家庭社会保障从三年提高到五年,将非家庭贷款的首付比例提高到50%,将第二套首付比例提高到70%,并限制购买限额将进一步升级。根据深圳壳牌研究院的统计数据,2016年11月税收评估价格进一步提高,导致深圳第四季度的房地产交易量比上一季度下降约20%,平均交易价格下降2.3%。

2017年初,全国热点城市的调控政策频繁。 5月底,深圳抵押贷款收紧,第一套房的利率从折价变为浮动,市场降温。

2018年,随着深圳楼市调控的不断深化,“ 731新政”从个人限售,企业禁售,离婚房地产制止等方面进一步严格控制房地产市场。今年也是深圳楼市的延续。在触底回升,数量和价格不断优化的一年,限价措施带动了2018年新房市场的有序运行。全年新房平均交易价格在人民币/平方米左右波动。交易的主体主要是需求和需求改善。实行“户不推测”的调控目标。

迈入2019年,央行于今年一季度下调准准两次,深圳首套房贷款利率进一步降至基准利率的5%,而二手房附加税房屋交易增值税减半; 3月,粤港澳大湾区计划出台,在一系列的微刺激下,春节后深圳市场开始迅速反弹,第二季度营业额突破22,000套,创近三年来新高。几年来,平均交易价格小幅上涨了约4%。

8月18日,中央重磅文件发布了号文件,以支持深圳建设中国特色社会主义示范区。房地产市场在传统的“金九银十”之前迎来了一波高潮,仅在八月底的三天,深圳就卖出了约2000套新房,单日成交额突破100亿元。

在今年7月30日的中央政治局会议上,国家再次为房地产市场定下了基调:“稳定”,重申“保持不投机”的定位,不使用房地产作为手段短期内刺激经济的迹象,表明政府没有这样做。房地产调控的方向将因经济环境的变化而改变,房地产市场过热的可能性极小。

但是,从总体上看,过去三年来,深圳的新房交易量和房价均处于稳定状态。 “侧身”带来了音量的变化。从数量上看,2017年和2018年,深圳房地产市场再次触底,为2010年以来的最低水平。2018年,深圳出售了一套新房,2017年增加了3,576套;在2016年,这个数字是固定的。 2019年上半年,深圳新房累计交易完成。

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房价上涨速度明显放缓

“横盘整理”带来的主要变化是减少了投资者。根据深圳市中原研究中心的数据,2016年以后,深圳二手房投资人的比例远低于2015年的30%和2016年的20%,自住需求达到73%。

但是,很长一段时间以来,深圳仍然是过去五年来全国房价最高的城市。根据深圳市土壤和资源委员会的统计数据,由于房地产市场监管的影响,自2016年6月深圳房价达到顶峰以来,过去三年的增速已显着放缓。 2016年深圳新房平均交易价格为人民币/平方米。 2017年,深圳新房平均交易价格为人民币/平方米;在2018年,此数据是人民币/平方米。 2019年上半年,深圳新房平均交易价格为人民币/平方米。

米德兰房地产国家研究中心主任何静茹说,由于购买限制的增加和购房利率的上升,投资者越来越难以利用杠杆作用来进入房地产。市场。此外,房地产市场已进入稳定时期,通过短期交易获利已经非常有利可图。难。

根据粗略统计,仅涉及一个物业,自2016年以来,深圳的房地产增幅超过20%,增幅不到20%,而房地产的20%以上也是少数。通过持有3年(包括各种税金,资本成本,中介交易成本等)来计算,增长必须超过20%才能实现盈利。但是,2016年在深圳各个地区购买的房产中只有一小部分会盈利。

以深圳龙华的标志性市场为例。 2016年,磁盘的平均开盘价约为元/平方米,比2015年第一阶段的开盘价高出元/平方米,但在3小时内,仍在抢购1046套件源起来。到2019年7月,市场再次开放,平均开盘价为5.8万元/平方米,几乎相当于2016年的开盘价。不仅是新房,还有二手房。 2016年,龙岗区一栋建筑面积为60平方米的两居室房屋交易价为218万元.2019年5月,出售了一套同房房屋,仍为218万元。元。价格没有改变。

2016年,布依地区某房地产的所有者以450万元的总价购买了小林(化名)来购买69平方米的房地产。由于今年,当年8月的平均交易价格为4.9万元/平方米。考虑更换大房子出售套房。 “从三月份开始已经过去了将近五个月,最终以480万元的价格成交。在过去的两年中,还公布了每月的供应和装修成本。通过计算通货膨胀,损失几乎达到20%。”

购房者刘静(化名)在得知2015年深圳房价的低迷后,在2014年至2018年的三年中购买了5处房产。现在,他每月的收入接近10万元。每月的供应令人担忧。 “除了在2015年之前购买的两套住房外,后三套住房的增长基本上没有变化。2016年以后购房的增长相对较小,尤其是对于拥有大量住房的大型房地产而言还有很多投资者,不降价就很难卖出。现在他正在考虑“砍肉”并以折扣价出售一些房产。

根据深圳壳牌研究院的统计,在2018年“ 731”新政前后,以深圳均价最高的南山区为例,涨幅最大。房地产的比例仅为22.79%。排在第二位的是15.17%,甚至三个物业下跌。

即使在深圳西部,过去两年来一直很受欢迎,例如宝安区40家热门物业的平均交易价格,也有12宗房地产交易下降,而单笔交易甚至下跌了3.86%。最高的房地产收益仅为11.22%。

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大多数房屋公司仍对深圳市场保持乐观

对于房屋公司而言,在紧缩融资的情况下,缓解资本压力的最直接方法是加快销售。尽管市场面临前所未有的监管,但净空企业在深圳市场仍然有良好的销售。数据。从过去三年的销售业绩来看,虽然总部企业的销售增速有所放缓,但仍然“淡季不弱”,绝对值同比和月均月环比增长仍然比较大。

许多住房公司认为,尽管房地产业已进入下半年,但一,二线城市的房地产市场将相对稳定。与大起大落相比,深圳市场正在向更加理性的方向发展。

深圳一家大型房地产企业的负责人认为,深圳市场将保持相对稳定。 “判断房价是否首先下跌取决于土地价格。从深圳的量价关系来看,市场的驱动力和惯性仍然很大,整体销售情况良好。由于市场需求已经到来,该数量仍可能是新的。”

此外,深圳房地产研究中心主任王峰认为,深圳限价政策将在未来继续。一方面,它将继续严格执行2016年制定的“深八条”调控政策,另一方面,加快建立“租赁购房”制度,大力发展住房租赁市场。调整阶段性成果的情况,面对深圳较高的生活费用和较大的住房需求,应加快长效机制,未来深圳房地产市场调控仍不放松。

负责编辑:马林曹玉静

评论:戴世超

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(编辑:李贤杰)

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