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綦占魁:存量时代下写字楼精益运营

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  7月16日,2019中国商业地产运营管理高级研修班中指研究所拉开帷幕。河南榆林物业管理有限公司副总经理于占奎分享了题为《存量时代下写字楼精益运营》的专题。以下是演讲记录:

库存时代测试建筑运营能力

一方面,随着中国城市化进程进入下半年,房地产业进入下半年,办公楼市场逐渐进入股市时代。未来,办公空间将进入精准投资和运营的时代。另一方面,政府,基金和投资机构等投资者持有资金,但他们正在努力寻找一个好的房产主体。如果买方与卖方资源不匹配,则会有差距。所以今天我将重点关注如何运营股票资产和提高资产价值。

持有物业的投资运作

首先,让我们看一组数字。左边是180元/O /月,这是郑州玉林中心的租金。右侧(80,98)是郑州的租金和郑州新区的核心区域,194是广州市的A级。办公楼的平均价格。通过这些数据,即使二线城市的项目具有良好的硬件水平和优秀的物业管理,通过合理的投资和运营,租金可以引领市场,并与一线城市的水平竞争。该项目占地面积72,000平方米,销售面积24,000平方米。通过两年的投资促进,目前的入住率为100%,年租金收入为1.5亿。客户行业主要面向金融行业,占用面积的一半左右。它还包括高端商业服务业,知名房地产公司,财富500强企业,中国500强企业和独角兽公司。特别值得一提的是,该项目聚集了四家国际会计师事务所,这在全球很少见,这证明了榆林中心在郑州市场。商业写作项目的成功往往是正确的地方和合适的人的产物。今天我们主要讨论这个人的角色。

首先,作为项目的经理和交易员,我们必须清楚老板的要求,感受或现金流,或两者兼而有之。让经理们最头疼的是想要一切,说实话。

首先,产权的相对完整性,使项目在起跑线上胜出。

尽可能保证产权的完整性,使项目在未来能够顺利,持续地发展。没有一段时间就很难退出。自我维持比率也是基于老板的需求。如果公司的资金链紧张,它将出售部分血液,但这个比例需要加以控制。如果整个建筑物都已经建成,那么支撑需要自建,食堂,停车场和会议室是企业最关心的包装。

其次,定位确定方向,目标确定高度。

在项目定位方面,你必须首先考虑老板想要什么。如果你没有想清楚,后面的所有定位都会出错。如果老板有感情和责任感,并希望将该项目作为基准,城市或城市名片,那么现金流量要求可能不会那么高。如果老板考虑撤回和出售资产,现金流是最大的考虑因素。元素。在老板的想法明确之后,就是设定目标,投资计划,执行行动,团队系统,激励和评估。这些系统可以围绕目标建立。

第三,占用率不仅是结果,也是战略的选择。

租金,速度和客户质量是一个不断平衡的过程。在这个过程中,三者的主要和次要关系不断变化,占用率是最终结果。如果追求高租金和租户质量,那就是完美主义,是我们追求的理想状态,如果是追求租户质量和租赁速度,追求形象第一,如果追求高租金和速度,那就是利益至上。选择哪一个取决于经理的态度。这是一个战略选择。通常,只能选择一个或两个。也可以随时调整和更改。高低,快速和慢速,取决于经理的策略,需要去平衡。

第四,对租户行业要谨慎。

租户计划划分多元化战略和具体战略。首先,多样性,办公楼。如果这个建筑由不同的行业组成,那么它的租户结构就是多样的。多元化战略的好处是避免风险。如果任何行业出现危机,这座大楼的现金流将不会受到太大影响,并且会出现现金流危机。例如,P2P,如果这栋楼的P2P租金在短时间内特别高,一年中有40%是P2P。这一年的现金流非常好,但问题发生后,该建筑将半空,导致现金流危机。特殊性策略意味着建筑物完全或大部分由某个行业组成。优势在于,行业的积累很容易形成企业的生态链。例如,中关村的大部分建筑都是IT。在这个行业中,互联网在过去两年中一直在兴起。猪可以飞。租金和业务扩张率非常积极。这栋楼的现金流非常高。但风险在于,如果这个行业存在问题,也许这个建筑是一个人去建筑物,现金流仍然会产生风险。多样性和专业性需要平衡和考虑,并且需要不断调整。您还可以尝试创建一个负面租户列表,其中一些将为建筑物创建品牌形象和操作风险。风险行业,如刚才提到的P2P融资,是非常敏感的词汇;有医疗机构,尤其是美容机构。如果出现医疗纠纷,在楼下打旗子会给建筑物的形象和管理带来许多风险和困难。或者是人员密集型的,例如保险公司的销售业务部门,培训课程和教育机构。还有一些特殊行业,如领事馆,听起来很高,但有更多的人进出,安全要求更复杂。每个人都应该尽可能谨慎。还有一个共享办公室,共享办公室两年,趋势特别强,你可以在项目的早期阶段提高热量,你也可以引入一定比例的办公人群进入建筑物,如果可以的话自己动手,或介绍联合A办公室企业与综合办公室和定制办公室,他也是后期投资管理的客户来源。

成熟的资产管理者应善于使用租户价值判断工具。

首先,我们必须建立租户价值评估模型,建立评估坐标系。横轴是客户支付租金的意愿,纵轴是客户的平均质量,项目的平均租金和公司的平均质量。左下:企业素质低,租金容忍度低,消除;左上:企业素质高,租金承受能力低,品牌收入大于收入;右下:企业素质低,租金高,回报高于品牌;右上:高质量的企业,高租金努力。至于哪些公司需要上市,它仍然是你的立场和目标。

6.租赁管理的本质是现金流量的管理。

我们来谈谈租赁管理。租赁期一般为3 - 5年,但不能在第一年签署。 40%5年,60%3年,3年,高达60%,没有办法发挥,也不要纯粹追求租赁速度。通常,项目控制一年半到两年。将50,000平方米的项目控制在一年半以上是更合理的。年度到期率介于25%至30%之间,这也与现金流量有关。如果今年的到期率为40%或50%,整个现金流的收入可能会以类似悬崖的方式下降。如果你做得不好,你可能会进入这个陷阱。调整需要5年或更长时间,因此尽可能均匀地分配租约和到期时间。包括租金变动和租金变动在内,还需要对租赁期有管理意识。从租赁期的风险管理来看,有2,3和7的原则。如果这栋楼的租赁占今年的20%,则意味着未来两年可能会有50%的到期。率,这是一个危险的信号;保持每年30%的价值是一个相对安全和合理的价值;一年中有70%到期,基本上这个项目可以再次重新投资。

七,快速解构只是一种烟花消逝,心脏的运作可以是充满活力和可持续的。

邀请客户只完成第一步,整个项目生命周期的后续优化调整,包括租户结构,租赁结构,住房结构,租赁结构优化。如果连续两个季度有违约租金,警报会向经理发出警报,他应该注意他的法庭诉讼和负面新闻。一旦公司发生事故,上市将空置,这将对我们的现金流管理产生重大影响。在成本控制方面,它仍然主要基于更新。扩展新客户的成本约为续订续订的4倍。这笔费用非常夸张,包括空缺期,免租期,装修期和佣金。

说到这么多,可以说现金流量是衡量资产管理者能力的唯一标准,但项目的成功往往还有其他贡献 - 老板的感受可以治愈所有疾病。为了告诉你一个故事,普华永道于16日结束进入榆林中心。该项目于17日结束。老板对四大会计师事务所特别感兴趣。为了收集四个专业,他们愿意在半年内空置房屋。在这一年,如果没有老板的感受和成本,这件事很难得到。

大宗销售物业的投资促进

出售物业很难,物业公司是批量出售的最佳选择。

让我们来看看批量销售办公楼的痛点。对于管理来说,很难增加管理,建筑质量和用户体验是不可能的,客户满意度是有风险的;对于业主来说,无序竞争,不均衡的租金水平,空置风险和资产增值都很难.

首先,关键是财产的控制,方法是资源的整合。

办公楼出售的关键是住房控制问题。基本上,可以管理这栋建筑。首先是所有者资源的整合。要与所有者建立信任,最好签署佣金。要给他理由,打开各种各样的想法,必须告诉业主统一管理的好处是什么,如果中介分散,那么有什么不利,当然很难说。我们能做的最好的水平是超过60%的业主通过我们的投资团队出租,因为物业公司具有天生的优势。其次是租户质量控制。在获得业主的房子后,投资团队必须做好控制住户质量的工作。从整个项目的运营和维护的角度来看,租户都进来了。最终,该项目的质量将下降。小业主不在乎。他获得了租金收入,但投资团队必须很好地掌握这个问题。一旦贫穷的租户占上风,建筑物将难以调整。最后,第三方控制。第三方中介渠道需要建立联系,更需要维护利益,对待餐饮,退货佣金等,以便中介愿意为您推荐。

第二,借助物业公司的力量。

物业公司进行投资的优势是能够配置项目的物业资源。提供房屋的便利和专属的VIP服务可以增强客户的观看体验;物业费,会议和停车折扣可以降低租户的抵抗力;物业管理的便利性可以在第一时间得到客户的运动,到时间,你不需要第一时间更新就知道了。在此过程中,物业公司还可以获得许多好处,包括提高租赁建筑的质量,管理的难度,物业费收取率的增加,以及商业运营收入的增加。

第三,成为店主的朋友,让店主成为掌柜。

投资团队必须通过租赁,租赁和租赁后的业主和公司服务使业主成为真正的店主。

在股票时代,运营为王,业务运营是关注的重点

投资是建筑物生命周期的第一步。运营是项目可持续发展的关键。物业管理和投资管理是运营,支持和业务运营的基石,使建筑更加丰富多彩。建筑生态链必须有一个业务管理模块,以形成一个闭环,满足客户生命周期的所有需求,做好业务运营,满足所有客户需求,但绝对不是过渡性需求,以便允许客户留在我们的建筑物很长一段时间。

商业运营不仅有广告。近年来,越来越多的广告进入了建筑物。面对兴趣的诱惑,我们不禁思考如何平衡经济利益,建筑质量和客户体验之间的关系。我们还能做些什么来满足不断变化的客户需求?

业务运营需要以人为本。

建立用户的需求在哪里,我们的业务在哪里。行业正在发生变化,新技术带来了巨大的生产力,从广泛到密集,互联网公司跨境整合;技术在不断变化,云计算正在迅速发展,物联网正处于5G时代的边缘;客户正在发生变化,办公需求日益多元化。

移动互联网+离线空间+资源整合=万物互联。

线下,我们建立了自己的K +空间。 K +空间既是流量门户又是资源服务导出。它是一个多业务线下载主体和显示空间。我们把它放在办公楼的大厅里,我们希望这座建筑与环境和谐,美观,功能齐全。 K +空间功能包括增值服务中心,共享会议室,闪存花店,闪存租赁店,便利店,咖啡馆.任何商业增值服务都可以安装在里面。

我们认为,构建运营不再仅仅是后端服务。构建物业服务的完整生命周期,形成智能服务,资产管理和客户全息服务的闭环。它将扩大办公室生态的新界限,提升资产价值。

于林:“小而美”公司的成长之路

很少有人走过的路。在过去的19年里,他专注于高端写字楼,为市场带来了30座高端写字楼。

2016年,玉林控股全面启动了办公楼开发,办公楼运营和办公楼管理的战略模式。 2018年,榆林专门成立了上海榆林商业产业研究院和O +事业部。上海榆林研究院 - 专注于商业空间的研究,不断加强榆林的高端企业的研究和规划,设计,建设,运营和管理。 Yulin O +业务部门 - 专注于客户需求和关注点,通过大数据分析,智能物联网,社区活动和增值服务提高用户满意度。

榆林物业多年来一直是全国唯一一家致力于办公物业服务的公司,并在全国百强物业中获得第32名!为了让商业生活更美好,玉林物业开启了轻资产,包括整个委员会的服务,咨询服务,案例管理,项目咨询和资产管理。公司先后服务于北京市未来科学城国家科技研究院集群,国家知识产权局专利局专利中心,河南中心,国家知识产权局专利局专利局。天津中心,凯迪协信科技园,北京市发展和改革委员会,长沙绿地中心。陕西省税务局,郑州龙湖金融中心等项目。榆林的业务范围已从郑州和长沙扩展到北京,上海,天津,苏州,杭州,西安等城市,并完成了从中央到中国的商业地图的战略布局。

玉林致力于推动商务办公的发展,推动时代的进步,真诚期待与您共创美好的商业生活!